转自米宅
作者茅十八
(资料图片仅供参考)
烂尾房的问题一天不彻底解决，取消预售制、现房销售的呼声就会更强烈！
最近，房地产的预售制与现房销售，又展开了一轮极限撕扯。
你瞧，最近这呼声一浪高过一浪。
“现房销售”取代“预售制”，终于又有了新进展！
1
中国房地产30年，买房人就痛恨了“预售制”30年。
提到商品房预售制度，就不得不提起其开山鼻祖—— 霍英东 。
1953年霍英东成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司，也成为了香港第一个卖楼花的人。
就是这个香港男人，靠卖楼花一路跻身超级富豪，从此一发不可收拾，给全世界的房地产行业带来了革命性颠覆。
横行世界的商品房预售制，的确让中国房地产迎来爆发式的增长；让无数开发商赚的盆满钵满；
但同时，也让中国数亿买房人恨得牙痒。
预售资金几乎零监管时，太多小开发商连基坑都没挖完，就把房子卖了携款跑路；
资金链出问题，多少房子盖着盖着就烂了，沦为城市垃圾；
前期虚假宣传，交付货不对板，房屋质量惨不忍睹；
延期交付、或者干脆不交付，买房人苦等数年钱房两空；
……
多年来，预售制带来的弊病，确实太多了、太痛了。
尤其是经历了2021年的维权潮、2022年的烂尾断贷潮之后，预售制彻底成了购房人心中的一根刺，每次楼盘出问题，第一个声音、最强的声音，都是“取消预售、现房销售！”
但过去这么多年，现房销售的呼声，终究抵不过预售制的根深蒂固和绊脚石！
好在，2023年，现房销售有了新进展。
进展一：“现房销售”首次提升到国家高度。
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”
进展二：短短一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省及雄安明确了现房试点。
山东、安徽、四川都提出，支持有条件的城市开展现房销售试点，但河南明确点出了两个试点城市：郑州、开封。
时至今日，“取消预售、现房销售”，从单纯的购房者呼吁，到近年试点土拍现房地块，再到今年，住建部和省级提议现房销售试点，这一路真不容易。
撕开预售、揭开现房销售，这条路上，又往前迈出了一大步，可喜可贺。
2
落地到市场，有多少房子能达到“现房销售”？
国内最早的现房销售案例，要追溯到2014年的上海。
2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块的出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。
那是全国真正意义上的第一次现房销售。
随后在2016-2020年，全国楼市疯涨的那一轮，为了强压楼市热度，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等，都出现过将部分地块在土拍时就附加上“现房销售”的情况。
2021年下半年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、济南、福建等城市，也拍过现房销售地块。
但这一次的不同点在于，过于是防市场过热，这轮是防烂尾、树信心。
全国各地，现房销售的房子能占多少呢？
来看图，这是2020-2022年全国各省现房销售在市场中的占比情况。
当前全国现房销售规模还比较低，占比约为14%；2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米,同比下降2.3%。
1、海南和黑龙江的现房销售市场占有率最高，高达39%！
天津、吉林、西藏、北京、辽宁，现房市场占比均在20%以上；
2、全国现房销售最少的是青海，只有4%！
四川、河北、湖南、贵州、陕西，现房市场占比都很低，低于10%；
但真实的数据，真实的市场，远比表格里的少很多很多。
为什么？
因为这份表格里，并不完全是现房销售，还潜藏着大量“伪现房”！
价格比期房还便宜，因为种种硬伤滞销，期房几年卖不掉，硬拖成了现房。
3
现房销售最大的好处就是：
足够安全，预防或杜绝停工烂尾；
现房，品质配套房子肉眼可见，杜绝一切不确定性和虚假宣传；
一手交钱一手交房，试错成本低，省了预售等待期居住成本；
现房销售推行起来最大的难度在于：
对开发商资质、资金要求极高！
对土地财政挑战极大！
会大大提升建设成本！
所以，商品房预售制根深蒂固30余年，牵扯到的利益链错综复杂，真正执行现房销售，还有很多绊脚石。一旦突然全面执行，立马压趴一大片，烂尾反倒更多。
全国现房销售执行率最高的海南，也并不顺利。
2020年，曾提出去房地产化，要求全岛新出让土地全面实行现房销售，是全国首个省级出台现房销售政策的省份。
但这三年，海南的现房销售也并没有完全执行，只是把现房销售占比从20%一提到39%而已。
现在去海南，三亚的现房楼盘还稍微多些，但整个海口现房销售的项目极少极少。
前段时间海南调研，海口主城现房销售都很火，华润时光里、华润润山府等，即便有捆绑，也卖的相当火爆。
即便出过政策，即便一直喊去房地产化，但海南的现房销售，依然抵不过期房预售！
4
全面实行现房销售，一定会购房者友好吗？也并不都是。
——对开发商打击太大，扛不住的更多，停工烂尾的会更多！
2022年融资端对开发商的打压，付出的惨重代价，大家都看到了。
如果再来一轮，很可能70%的购房者已经买过但还没交的房子，要烂在那儿了。
——当所有房子都现房销售，90%的普通工薪阶层，是买不起房的。
如果现在的形势推行现房销售，市场上能按时交的了房的货量，很可能只剩下20%，物以稀为贵，房以缺为贵，房价飙升是铁定的。
有人可能会说，现在的现房也贵到买不起啊？
——并不是真正现房，是烂盘伪现房；
——规模小，可控；
——严格限价；
——土地财政影响小；
但如果规模拉起来，开发商会懵，财政会懵，购房者也极有可能要懵。
那预售制就无解了？没办法了？
倒不至于。比如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，想法就不错，值得借鉴：
逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
要么全款变分期，风险共担；
要么提升预售门槛，比如封顶了再开始卖；
总之，都比任其继续野蛮生长，风险全担在购房者身上，买完担心的睡不着觉的好。
你说是吧？